reussir-les-contrats-speciaux

 Malgré l'impossibilité d'établir des catégories, si la vente devait néanmoins être classée, on la classerait comme l'archétype des contrats translatifs de propriété dont elle est le symbole.

Il existe bien sûr d'autre contrats translatifs de propriété comme la donation, l'échange (régime juridique très proche des règles de la vente). Le doyen Charbonnier disait de la vente qu'elle permet «  d'atteindre l'essentiel d'un comportement plusieurs fois millénaire de l'humanité, donner de l'argent et acquérir une chose, recevoir de l'argent et abdiquer une chose. ».

La vente c'est le contrat le plus simple, le plus courant, le plus usuel de tous les contrats spéciaux. En 1804 c'était le contrat spécial à qui il était consacré le plus dispositions (plus de 100 articles). Aujourd'hui, la vente est partout, dans toutes les civilisations depuis qu'existe la propriété.

La vente peut être définie comme le contrat qui organise le transfert de la propriété d'un bien en contrepartie d'une somme d'argent et qui oblige le vendeur à délivrer le bien vendu et l'acheteur à en payer le prix. Cette définition peut se déduire des articles 1582 et 1583 du code civil.

Le contrat de vente est un contrat synallagmatique, commutatif, consensuel, translatif de propriété et à titre onéreux.

 

*contrat synallagmatique

 

Contrat qui fait naître des obligations réciproques entre les deux parties. Cela implique que toutes les règles du synallagmatique vont s'appliquer à la vente.

 

*contrat commutatif

 

Ce n'est pas un contrat aléatoire. Toutes les ventes ne sont cependant pas des contrats commutatifs. Vente viagère : contrat de vente aléatoire.

Le transfert du bien opéré correspond au prix payé qui doit être l 'équivalent monétaire du bien

 

*contrat consensuel

 

C'est un contrat qui se forme par la seule rencontre des volontés des parties. On dit que la vente se formesolo consensu (= par le seul consentement), sans aucun formalisme. Ça, c'est la règle de principe. Sauf que peu à peu, a été réintroduit un formalisme de plus en plus important. Certains auteurs parlent de la renaissance du formalisme avec deux types de formalisme en particulier :

 

-les formalités ad validitatem , exigées pour la validité du contrat comme c'était le cas en droit romain. Ex : la vente d'un immeuble. Elle doit subir plusieurs types de formalités à défaut

desquelles le contrat n'est pas valable. En droit de la consommation, certaines clauses obligatoires doivent être inscrites dans le contrat. Qui dit inscription d'une clause, dit écrit.

 

-les formalités ad probationem , exigées pour pouvoir faire la preuve de l'existence du contrat. Le contrat sera valable, mais on ne pourra pas prouver son existence. Ex type : issu de l'article 1341 du code civil qui exige que soient passés par écrit tous les actes portant sur une valeur supérieur à 1500€.

On cherche toujours à protéger quelqu'un . « La forme est la sœur jumelle de la liberté » (juriste allemand => Jhering). Acte authentique = inscription au registre des hypothèques.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TITRE I- NATURE JURIDIQUE DE LA VENTE

 

 

Chapitre I – Un contrat translatif de propriété

 

 

Il faut le distinguer d'autres types de contrats de vente qui n'impliquent pas de translation de propriété.

 

 

Paragraphe 1 – Distinction entre vente et contrats non translatif

 

Il y a deux types de contrats avec lesquels on peut comparer la vente : contrats qui emporte la mise à disposition d'une chose, et les contrats dit de représentation.

 

A- Les contrats qui emportent la mise à disposition d'un bien

 

Dire que le contrat de vente est un contrat translatif cela signifie en principe que la vente emporte un transfert total et définitif de la propriété du bien. Au contraire, les contrats de mise à disposition d'unn bien comme le bail ou le prêt. Il ne réalise qu'un transfert temporaire et non pas définitif, et pas de toute la propriété de la chose, mais seulement de la jouissance de la chose. Pour le prêt comme pour le bail, il y a donc une obligation de restitution du bien qui n'existe pas avec la vente.

On dit qu'avec la vente, l'acheteur devient propriétaire, il acquiert un droit réel sur la chose (lorsqu'on est titulaire d'un droit réel, on a un droit sur un objet, lorsqu'on est titulaire d'un droit personnel, on est titulaire d'une créance), un droit direct sur la chose et cette chose entre dans le patrimoine de l'acheteur.

Au contraire, dans les contrats de mise à disposition, l'emprunteur ou le locataire n'acquiert aucun droit réel sur la chose. C'est un droit de créance, un droit personnel contre le prêteur ou contre le bailleur, il doit laisser jouir paisiblement de la chose louée ou de la chose prêtée.

 

 

 

 

 

 

 

TITRE II – LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

 

Selon les mots du professeur BENABENT, la vente est parfois considérée comme le plus commun des contrats. Lorsqu'on enseigne le droit des contrats en 2e année, l'immense majorité des exemples sont des exemples tirés du droit de la vente.

 

 

Chapitre I- Liberté et conclusion du contrat de vente

 

 

Paragraphe 1 – La liberté d'acheter ou de vendre

 

 

A- Le principe de la liberté

 

La liberté pour toute personne de vendre ou d'acheter est établie par l'article 1594 du code civil qui dispose que tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre. À condition bien sûr que la chose soit dans le commerce. Cette règle fait écho à une règle du droit commun de l'article 1123 du code civil dont on déduit en général le principe de liberté contractuelle.

Si on analyse plus finalement l'article 1594, on peut déduire de ce texte deux choses :

- «tout ceux auxquels la loi ne l'interdit pas ». À ce principe, il y a des exceptions. En droit les exceptions sont d'interprétation stricte. Quand il y a une exception à un principe, on ne doit pas étendre l'exception.

- « peuvent acheter ou vendre ». Mais également toute personne est libre de ne pas acheter ou de ne pas vendre. En effet, comme toutes les libertés, cette liberté a un aspect positif et négatif.

Malgré cet énoncé de principe, les exceptions sont relativement nombreuses.

 

B- Les exceptions liées aux interdictions de vendre ou d'acheter

 

L'essentiel des interdictions provient des incapacités.

-La vente exige que le vendeur est la capacité de disposer de ses biens à titre onéreux si bien que le mineur non émancipé, le majeur sous tutelle ou sous curatelle ne peuvent pas en principe vendre leur bien.

Il existe quelques régimes d'incapacité particuliers. Tel est le cas du droit des procédures collectives. Cas d'une entreprise ayant des difficultés financières placée en liquidation ou redressement judiciaire.

Une personne ou une société placée en redressement ou liquidation judiciaire n'est plus totalement libre de vendre ses biens. Autre cas particulier : le cas des régimes matrimoniaux interdit à un époux de vendre le logement familial et les meubles qu'ils comportent sans l'accord de l'autre époux même si le logement se trouve au nom propre de l'époux qui veut vendre. Article 215 du code civil.

La sanction d'une vente alors que le vendeur n'avait pas la capacité de conclure une vente est la nullité relative qui ne peut donc être demandée que par la personne protégée.

-La vente exige parfois que l'acheteur ait le droit d'acheter. Même s'il a toujours été toléré que les ventes portant sur des faibles valeurs pour l'achat de biens de la vie courante puissent être passées. Il existe des incapacités spéciales : le tuteur ne peut pas acheter les biens de son pupille (article 1596 du code civil). Cet article prévoit également que le mandataire ne peut pas acheter les biens qu'il a pour mission de vendre. Les professionnels des établissements psychiatriques ou gériatriques (aides soignantes, infirmières..), ne peuvent pas acheter les biens des pensionnaires de ces établissements (article 1125-1 du code civil).

 

C- Les exceptions liées à l'obligation de vendre ou d'acheter

 

La plupart de ces exceptions relatives concernent en réalité le vendeur qui est parfois obligé de vendre alors que normalement personne ne peut l’obliger à vendre.

En principe, l'article 545 du code civil qui porte sur le droit de propriété prévoit que nul ne peut être contraint de céder la propriété et pourtant il existe des exceptions.

Il existe d'abord des exceptions dans le monde du commerce : l'hypothèse du refus de vendre. Un commerçant a-t-il le droit de refuser de vendre quelque chose dans son étalage ? Tout dépend en réalité si la vente intervient entre deux professionnels ou un professionnel et un consommateur

-Entre deux professionnels : le refus de vente est licite à condition qu'il n'y ait pas d'intention malveillante.

 

Paragraphe 1- La maturation du consentement

 

Elle peut intervenir par différents moyens. Le premier moyen tient à permettre à l'acheteur de bien réfléchir à l'acte qu'il s'apprête à conclure. C'est à cela que serve les obligations d »information, les délais de réflexion et le droit de repentir, le second moyen permet à l'une ou l'autre des parties de revenir sur l'engagement qu'elle avait pris de manière discrétionnaire sans avoir à justifier d'un quelconque motif , c'est ce que l'on appelle les facultés de dédit.

 

A- Le consentement de l'acheteur

 

Le consentement de l'acheteur dans le droit moderne de la vente est de plus en plus protégé. L'acheteur bénéficie de la théorie des vices du consentement. Mais l'acheteur va en outre bénéficier de certaines dispositions spéciales qui lui permettent soit d'être convenablement informées, soit d'avoir le temps de réfléchir et même parfois d'avoir la possibilité de revenir sur son engagement.

   

   1. les obligations d'information

 

Comme dans d'autres contrats, se sont développé des obligations d'information dans le cadre de la vente. Obligations à la charge du vendeur L'obligation est double : obligations générales et spéciales.

*générales

 

 

     2. les délais de réflexion

L'existence d'un délai de réflexion n'est pas un particularisme du contrat de vente et d'ailleurs, on peut remarquer que les délais de réflexion qui peuvent s'appliquer à la vente ne sont pas initialement prévus dans le contrat de vente mais pour le contrat de crédit. Les délais de réflexion sont des délais imposés au contractant entre le moment où il s'entendent sur le principe de la vente, et le moment où la vente est effectivement conclue. Ils sont destinés parfois à permettre, mais parfois à imposer à l'acheteur un temps durant lequel il va pouvoir prendre conscience de l'importance de l'acte qu'il s'apprête à conclure. Techniquement, ces délais de réflexion interviennent donc avant la conclusion définitive de la vente (les droits de repentir interviennent après).

 

 

     3. les facultés d'essai

Il existe trois techniques d'essai préalables à une vente :

-la vente à l'agréage prévue par l'article 1587 du code civil. La jurisprudence considère que la disposition de cet article est supplétive de volonté, les parties au contrat peuvent l'écarter même tacitement. (12 juillet 2007).

 

 

 

B- Les facultés de dédit

 

Elles permettent à un des contractants ou aux deux de reprendre leur liberté et de renoncer à la vente ou à l'achat moyennant le versement d'une somme d'argent. Il existe plusieurs types de dédit encadrés par le code civil :

 

Paragraphe 2 – Les avants contrats de vente

 

Les contrats de vente peuvent être précédés de trois types d'avant contrat : le pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente (PUV) et la promesse signalagmatique de vente (PSV).

 

A- Le pacte de préférence

 

Il peut se définir comme l'engagement pris par une personne de réserver la préférence au bénéficiaire du pacte si l'on décide de vendre ou d'acheter. Il s'agit donc d'une priorité de proposition avant de s'adresser ailleurs. Le plus souvent il s'agit d'une préférence de vendre portant sur un bien de valeur. Ce contrat n'est pas spécialement encadré par le code civil et est donc soumis aux règles de droit commun des contrats. Le pacte de préférence peut être autonome mais le plus souvent le pacte de préférence est un accessoire à un autre contrat. Par exemple à un contrat de bail. Ça peut être également un accessoire à un contrat de vente.

 

B- La promesse unilatérale de vente

 

La PUV est le contrat par lequel une des parties donne son consentement définitif au contrat de vente.

La promesse de vente est bien davantage pratiquée que la promesse d'achat qui concerne pour l'essentiel le droit boursier.

 

1) la nature juridique de la PUV

 

La PUV est un contrat unilatéral. C'est-à-dire un contrat qui opère bien une rencontre de deux volontés mais un contrat qui ne crée des obligations qu'à une seule des parties, le promettant. Ce caractère contractuel de la PUV permet de la distinguer de la simple offre de contracter qui est un acte juridique unilatéral. Puisqu'il s'agit d'un contrat, il a force obligatoire et il doit être exécuté.

 

2) les conditions de validité de la PUV

 

La PUV n'est valable qu'à condition d'abord de comporter les éléments précis du contrat définitif qu'elle prépare. Précisément elle doit comporter la détermination précise du bien et du prix dans les mêmes conditions que la vente elle-même.

 

3) les effets de la PUV

 

Avant l'exercice de l'option, le bénéficiaire de la promesse n'a aucun droit sur le bien. Il ne bénéficie que d'un droit d'option qui est un droit éventuel (il peut éventuellement devenir propriétaire..). Ce droit d'option est potestatif, discrétionnaire, il n'a pas a justifier son choix d'acheter ou de refuser.

S'agissant du promettant, il est tenu d'une obligation de ne pas faire. Il n'a pas le droit de vendre le bien à quelqu'un d'autre. Surtout, le promettant a d'ores et déjà donné son consentement, si bien qu'en théorie, il n'aura pas besoin de le réitérer au moment de la vente.

 

C- La promesse synallagmatique de vente (PSV)

 

La PSV est le contrat par lequel deux parties promettent pour l'une d'acheter un bien, et pour l'autre de vendre ce bien. Il s'agit donc en quelque sorte du cumul de deux PUV, une PUV de vente et une PUV d'achat. Puisqu'il y a deux promesses, cela veut dire que chacune des deux parties a d'ores et déjà donné son consentement au contrat de vente.

L'article 1589 du code civil dispose que «  la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix.

 

 

 

 

 

 

 

 

TITRE III- LES EFFETS DU CONTRAT DE VENTE

 

Le contrat de vente emporte différents effets qui découlent naturellement de la nature juridique du contrat de vente. Un professeur célèbre, J.L BERGEL a écrit un article célèbre , Différence de nature = différence de régime .

L'objet principal du contrat de vente étant le transfert de propriété d'un bien, le premier effet est le transfert de propriété de ce bien (waaahouuuu).

Ce transfert de propriété implique un certain nombre d'obligations accessoires à la charge du vendeur. L'exemple type est la garantie.

Enfin, ce contrat étant un contrat à titre onéreux, il imposera comme effet que l'acheteur paye le prix.

 

 

 

Chapitre 1 – Les obligations à la charge du vendeur

 

Si le vendeur est tenu de différentes obligations, c'est parce que le contrat emporte le transfert automatique de propriété.

 

Paragraphe 1 – Le transfert automatique de propriété.

 

Lorsque la vente est conclue, la propriété du bien est transférée dans son intégralité. Il y a ben sur transfert de la propriété du bien mais également transfert des risques et enfin des accessoires de la propriété.

 

A- Le transfert de la propriété du bien

 

Le transfert de propriété est un effet légal du contrat de vente qui peut cependant être aménagé par voie conventionnelle et qui emporte des effets particuliers à l'égard des tiers.

 

1) le transfert : effet légal de la vente

 

Le contrat de vente en droit français fonctionne d'une manière différente que ce qui existait en droit romain et de ce qui existe d'ailleurs dans la majorité des pays dans le monde. Dans ces pays en effet, la conclusion du contrat de vente implique la naissance d'une obligation à la charge du vendeur, une obligation de transférer la propriété du bien vendu.

 

 

2) les aménagements conventionnels du transfert de propriété

 

La règle de l'article 1583 n'est pas d'ordre public, il est donc possible d'y déroger. Comment peut-on déroger à cette règle ?

Il est d'abord possible de retarder le transfert de propriété par le jeu d'un terme suspensif. C'est ce qu'on appelle une vente à terme. On a une vente conclue, valablement conclue, et le terme ne retarde pas son existence, le terme retarde seulement l'exigibilité des obligations. C'est ce procédé qui est utilisé dans les ventes immobilières lorsqu'il a été conclu une promesse synallagmatique de vente. Il y a rencontre de volontés mais la vente ne sera définitivement conclue que lors de la survenance d'un événement futur et certain → signature de l'acte authentique.

 

 

3) les effets du transfert à l'égard des tiers

 

Si la vente emporte transfert de propriété automatique, ce transfert est limité aux seules parties. En effet, pour être pleinement efficace à l'égard des tiers, on dit que le contrat doit être opposable aux tiers. Les règles d'opposabilité aux tiers varient selon qu'il est nécessaire ou non de donner publicité à la vente.

Si la cession du bien est soumise à des formalités de publicité, l'opposabilité du transfert au tiers est bien sûr subordonnée à l'accomplissement de ces formalités. Cela peut être important en cas de concours de publicité. Il s'agit de l'hypothèse ou une personne a vendu un bien deux fois à deux personnes différentes. Chacun des deux acheteurs effectue les formalités de publicité. Lequel est propriétaire et lequel est tiers ? C'est celui qui a publié le premier et de bonne foi qui sera considéré comme le propriétaire à l'égard des tiers. Ça c'est le cas ou des formalités de publicité sont exigées.

 

 

B- Le transfert des risques

 

S'interroger sur la question du transfert des risques c'est s'interroger sur la question de savoir qui supportera la charge de la perte de la chose. En principe, les risques de la chose pèsent sur le propriétaire (res perit domino) . Le transfert des risques est donc intimement lié au transfert de la propriété. En même temps que la propriété, les risques sont transférés à l'acheteur quand bien même ce dernier n'aurait pas été encore livré, que le vendeur soit resté en possession de la chose, les risques de perte sont transférés à l'acheteur.

 

 

C- Le transfert des accessoires

 

Il arrive assez souvent que différents droits ou différentes actions soient attachés au bien vendu. Ex : un droit réel sur un bien.

C'est également le cas pour certains contrats particuliers qui, par l'effet de la loi, vont être transférés eux aussi avec le bien vendu !

 

 

      1.Obligation de délivrance

C'est la première obligation du vendeur. Le vendeur doit délivrer la chose vendue. Il faut distinguer cette obligation de délivrer avec deux choses : il ne s'agit pas du transfert de propriété qui a déjà eu lieu, il ne s'agit pas non plus d'une obligation de livrer qui consiste à transporter la chose au domicile de l'acheteur.

Le code civil définit la délivrance comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur.

 

 

 

 2)L'obligation de sécurité

 

Elle existe depuis très longtemps dans certains contrats. L'exemple type c'est le contrat de transport. Et pourtant, elle n'est apparue que très tardivement dans le contrat de vente puisqu'elle a été crée par la jurisprudence en 1984. Le vendeur professionnel est tenu de livrer les produits exempts de tout vice ou défaut de fabrication de nature à créer un danger pour les personnes ou pour les biens. Il s'agit d'une action différente de l'action en garantie des vices cachés. L'action de l'acheteur se limite aux accidents causés par le défaut de la chose et non pas aux dommages subis par la chose elle-même. C'est une obligation de sécurité des personnes et des biens et pas de la chose vendue. Première chambre civile, 15 octobre 2001. Il s'agit d'une obligation de moyen si bien que le vendeur peut s'exonérer en démontrant qu'il n'a pas commis de faute. Ces quelques règles posées par la jurisprudence ont été reprise par la loi du 19 mai 1998 sur les produits défectueux. Il est important de retenir que cette responsabilité des produits défectueux exclue toute autre action sur le fondement du droit commun, Chambre commerciale 24 juin 2008, à l'exception de l'action en garantie des vices cachés qui continue d'être invoqué en même temps que la responsabilité du fait des produits défectueux , → chambre commerciale 28 mai 2010.

 

 

 

B- Les obligations postérieures à la vente

 

Il existe trois types d'obligations postérieures à la vente qui ont toutes la particularité d'être des obligations de garantie. La garantie contre l'éviction, la garantie des vices cachés et la garantie dite de conformité.

 

 

 

1) garantie contre l'éviction

 

L'acheteur bénéficie d'une garantie contre l'éviction ce qui signifie qu'il ne doit pas être privé du bénéfice de la chose achetée ni de la possession paisible de ce bien. L'éviction peut prendre différentes formes. Elle peut être totale ou partielle, de droit ou de fait. Si c'est une éviction de droit, l'acheteur perd le bénéfice de la chose suite à l'exercice d'une action, d'un droit par quelqu'un d'autre. Si c'est une éviction de fait, l'acheteur est privé du bien matériellement dans l'exercice d'un droit. C'est le cas d'un vol.

La distinction la plus importante c'est que l'éviction peut provenir du vendeur lui-même ou d'un tiers.